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| 房屋有白蟻蛀蝕，屬交易上之重大瑕疵 | 2010/9/15 發怖 |
房屋有白蟻蛀蝕，屬交易上之重大瑕疵
(住展房屋網提供)
很多人都有這樣的經驗，購買中古房屋，在重新裝潢時才發現屋內地板竟然有白蟻，如果雙方當初約定「現況交屋」，那麼交屋後，買方能否向售屋者求償呢？
陳姓女子就碰上這種情形，她在三年前以一千六百○八萬元購買黃姓屋主的中和市房子，因房地登記為工業用途，買賣價格低於一般住宅之價格，陳女以為買到便宜的房子，但在交屋後進行隔間拆改時，發現室內木作裝潢遭白蟻蛀蝕嚴重，並有甚多成蟻蟲卵潛藏其中，立即通知黃姓原屋主到場會勘，黃卻置之不理。
交屋後發現室內有白蟻
陳女認為，白蟻起因於黃姓原屋主當年裝潢時未能使用防腐基材、施工時又有偷工減料、建物又有漏水情形等所致，她只好自行僱工除蟲，另就蟲蛀較為嚴重部分再行雇工拆除，並以簡易木作回復至堪用狀態，共花了一百八十六萬多元，這些錢應該由黃負擔，於是告上法院。
黃則反駁，房屋舊有木作均已遭陳女僱工重新裝潢而拆除，無從鑑定白蟻發生之原因，也不能証明白蟻蛀蝕於房屋移轉時就存在，陳女的請求不合法，而且，雙方約定「現況交屋」，交屋之後即使發現房子有瑕疵，買方也不能再向賣方求償。
但黃姓原屋主被判敗訴，法院的理由是，房屋係於九十六年十月交屋，於交屋後一個月內就發現房屋原本之木作裝潢遭白蟻蛀蝕嚴重；可知房屋內有白蟻蛀蝕，確實係因黃姓原屋主早年的裝潢本身問題所致，且係於交屋前即已存在白蟻蛀蝕之情形。
買受人可以請求減少價金
板橋地院指出，物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，且出賣人應負之瑕疵擔保責任係「法定無過失責任」，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。
黃姓男子出售的房屋有白蟻蛀蝕，屬交易上之重大瑕疵，黃要對買方負物之瑕疵擔保責任，經法院囑託某一家地政不動產估價師事務所鑑定，本件裝潢遭白蟻蛀蝕之不動產價格減損比為百分之六‧五，陳女得請求減少之價金為一百○四萬五千多元 (即陳女買受房屋之價格一千六百○八萬元×百分之六‧五=一百○四萬五千二百元)，判決黃應給付陳女。 |
| 「一生一屋」減稅優惠已上路 | 2010/9/5 發怖 |
「土地稅法」第34條修正案，業由總統於98年12月30日公布自99年1月1日起施行，不僅落實政府照顧民眾換屋需求之政策美意，更為換屋族減輕土地增值稅負擔的一大福音。
基隆市稅務局表示：「一生一屋」稅率是比照一生一次的10%優惠稅率，但適用條件較為嚴格。 依據修正後的稅法條文，申請適用「一生一屋」優惠稅率者，必須同時符合6項條件，包括：
1、個人「一生一次」的優惠稅率已經使用過。
2、因換屋出售原先持有的自用住宅用地面積在都市地區不超過1.5公畝（約45.4坪）、非都市土地面積不超過3.5公畝（約105.9坪）部分。
3、出售時土地所有權人與其配偶、未成年子女無該自用住宅以外的房屋（即僅限持有一屋）。
4、出售前已持有該自用住宅土地達6年以上。
5、土地所有權人或其配偶、未成年子女在土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
6、出售前5年內，無出租或供營業使用等情形。
「一生一屋」上路後，只要符合相關申請標準，不但能維持使用10%優惠稅率課徵土地增值稅，甚至可享有終身換屋保障。
如果您對土地增值稅有任何問題，歡迎您利用服務電話（02）24331888轉711至718向該局消費稅科洽詢。
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| 買屋可節稅 地政所教撇步 | 2010/7/12 發怖 |
買屋可節稅 地政所教撇步
更新日期:2010/07/12 04:11
〔記者翁聿煌／北縣報導〕房地產交易熱絡，台北縣三重地政事務所主任鄭貴春累積多年觀察和經驗，要教大家如何投資房地產，同時達到合法節稅的目的。
鄭貴春服務地政業務29年，專長就是土地整體開發及區段重劃，日前受邀為台北縣地政士公會講課，其中以投資不動產、理財、節稅的內容最受關注。
增值稅減免要主動申報
鄭貴春說，一般民眾一生中可能很少交易房地產，缺乏專業知識，完全仰賴仲介商或代書，但如果能注意到幾項房地產交易重點，就算不是有錢人，一樣可以減輕在贈與和繼承時被政府剝層皮的心痛感。
一、以前課徵增值稅有「一生一屋」的最低稅率適用規定，如今政府已經放寬限制，但增值稅的減免需主動申報，民眾不要讓自己的權益睡著了。
可逐年分批移轉給子女
二、父母給子女的贈與稅免稅額已從原本的每年111萬元，提高到220萬元，即使是整棟的房地產，一樣可以將房與地的持分，以「逐年分批移轉的方式」贈與，達到節稅的效果。
三、遺產稅也要注意，如果家長不幸發生意外，子女若未成年，可善用「未成年子女的扣除額」來免稅。
同一棟樓節稅效益不一
四、民眾買房屋對遺產稅和贈與稅部分具有相當高的節稅價值，所以許多富人爭相購買豪宅和金店面贈與子女，因為政府是依土地的公告地價課稅，同地段公告地價略同，但同地段的不動產因為建材和其他原因，有高低不同價格，所以買愈貴的房地產，減免贈與稅的效益愈大。
同理，同棟大樓中，樓上與樓下的房與地公告地價相同，但高樓層和地面層的價值最高。 |
| 面積換算 | 2011/5/6 發怖 |
面積換算
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平方
公尺
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公畝
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公頃
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平方
公里
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市畝
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營造畝
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日坪
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日畝
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台灣甲
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英畝
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美畝
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平方
公尺
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1
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0.01
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0.001
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---
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0.0015
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0.001628
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0.30250
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0.01008
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0.000103
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0.00025
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0.00025
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公畝
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100
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1
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0.01
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0.0001
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0.15
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0.16275
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30.25
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1.00833
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0.01031
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0.02471
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0.02471
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公頃
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10000
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100
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1
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0.01
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15
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16.276
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3025.0
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100.833
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1.03102
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2.47106
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2.47104
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平方
公里
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---
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10000
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100
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1
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1500
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1627.6
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302500
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10083.3
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10.3102
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247.106
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247.105
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|
市畝
|
666.6667
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6.66667
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0.6667
|
0.000667
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1
|
1.08507
|
201.667
|
6.72222
|
0.068734
|
0.16441
|
0.16474
|
|
營造畝
|
614.40
|
6.1440
|
0.06144
|
0.000614
|
0.9216
|
1
|
185.856
|
6.19519
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0.06238
|
0.15203
|
0.15182
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|
日坪
|
3.30579
|
0.03306
|
0.00033
|
---
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0.00496
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0.00538
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1
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0.03333
|
0.00034
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0.00082
|
0.00082
|
|
日畝
|
99.1736
|
0.99174
|
0.00992
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0.00009
|
0.14876
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0.16142
|
30
|
1
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0.01023
|
0.02451
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0.02451
|
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台灣甲
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9699.17
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69.9917
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0.96992
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0.00970
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14.5488
|
15.7866
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2934
|
97.8
|
1
|
2.39672
|
2.39647
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英畝
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4046.85
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40.4685
|
0.40469
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0.00405
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6.07029
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6.58666
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1224.17
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40.8057
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0.41724
|
1
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0.99999
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美畝
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4046.87
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7.04687
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0.40469
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0.00405
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6.07031
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6.58671
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1224.18
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40.806
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0.41724
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1.000005
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1
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